城市更新已成為房地產縱深化發(fā)展的新風口。 但面對存量建筑多、改造成本高、資金不足等問題 ，城市更新將何去何從？5月16日，以“城市更新，助推城市宜居宜業(yè)發(fā)展”為主題的第十一屆全國既有建筑改造大會上，專家建議用智慧技術達到建筑節(jié)能的目的，以降低改造成本。同時建議用數字算法把建筑的全生命周期高科技化、黑科技化，以實現可持續(xù)發(fā)展。
老舊小區(qū)約40億平方米
需改造的建筑存量大
隨著目前一二線城市增量土地供應的短缺和人們對舊城區(qū)改造的期望，以存量空間改造為主的內涵式增長成為城市發(fā)展新趨勢。
在第十一屆全國既有建筑改造大會上，住房和城鄉(xiāng)建設部標準定額司巡視員倪江波介紹， 我國2000年前老舊居住小區(qū)近16萬個，涉及居民超過4200萬戶，建筑面積約為40億平方米。由于我國老舊小區(qū)建設年代較早，建設標準不高，運行維護不佳，不同程度地存在保溫性能不佳，大部分老舊小區(qū)建筑維護未能達到現行節(jié)能標準要求。
同時，老舊小區(qū)宜居性能較差，多層建筑普遍缺少電梯，有的沒有獨立廚房、衛(wèi)生間、障礙設施以及養(yǎng)老服務設施缺乏。甚至部分建筑存在安全結構性能差、防火性能差等質量安全問題，嚴重影響居民正常生活。
對此，全聯房地產商會副會長、全聯房地產商會城市更新分會會長、北京天鴻置業(yè)有限公司董事長柴志坤表示，今年的政府工作報告，傳遞出對老舊小區(qū)改造提升的信號，政府從偏向于精神層面的鼓勵，上升到偏向于行政層面的支持。住房和城鄉(xiāng)建設部于2017年在廣州、秦皇島、廈門、長沙等15個試點城市展開的老舊小區(qū)改造，2018年相繼進入了實施階段。存量空間改造及既有建筑改造，已成為城市更新的新增長點。城市更新正逐步成為房地產縱深化發(fā)展的新風口。?
據悉，自2007年以來，財政部、住房和城鄉(xiāng)建設部組織開展了既有建筑改造工作。目前已完成了一定規(guī)模的改造項目。截至2015年底，北方地區(qū)完成居住建筑節(jié)能改造面積11.8億平方米，部分省市也開展了多種形式老舊小區(qū)綜合改造工作。
由于既有建筑改造工作起步較晚，歷史欠缺較多，仍存在不少突出問題。需要改造的既有建筑存量仍然巨大。
據倪江波稱，全國老舊小區(qū)總建筑面積約為40億平方米中，未達到節(jié)能50%標準的建筑面積還有17億平方米，缺乏無障礙設施的建筑面積19億平方米，基礎設施老化環(huán)境較差的小區(qū)數量超過10萬個，占老舊小區(qū)總量的60%以上。
改造資金投入不足
未來利用智慧科技改造存量建筑
目前，老舊小區(qū)的改造工作仍然存在眾多問題。其中，受資金限制較為嚴重，據倪江波介始，不少項目改造標準較低，改造內容大多為墻面粉刷等對居民干擾少成本低的措施。對于節(jié)能保溫改造、助老設施改造等，由于資金需求量大，施工組織復雜，協調工作量大等因素，各地在改造中很少涉及。
此外，老舊小區(qū)改造資金投入力度不足，融資模式單一。由于老舊小區(qū)以低收入人群為主，承擔改造費用的能力有限。
倪江波表示，目前老舊小區(qū)改造仍以財政投資為主，隨著老舊小區(qū)改造的深入，將逐步涉及建筑結構安全、助老設施等改造內容，資金需求更加巨大，資金籌措難度進一步加大。從當前來看，老舊小區(qū)改造內容、改造標準、改造程序、資金管理等方面的規(guī)定和技術標準尚不完備。
中國工程院院士崔愷也認為，近幾年來，很多優(yōu)秀建筑師都在做公共建筑的改造，總體上來看，面臨一定的困難，主要是既有建筑改造因為拆除成本比較低、加固造價高而不被接受。
針對既有建筑改造節(jié)能標準如何執(zhí)行？崔愷認為，不一定要按照綠色建筑標準片面使用保溫材料及設備�？梢杂靡恍┲腔奂夹g，以利用空間再造達到建筑節(jié)能的目的，這樣可以大幅度降低改造成本。
在城市更新過程中如何實現可持續(xù)發(fā)展，當代置業(yè)（中國）有限公司執(zhí)行董事兼總裁張鵬認為，應該不斷往建筑物體空間里面裝商業(yè)模式、流量、場景，最終形成經濟回報。未來的城市更新就是綠色科技構建物理空間。數字算法把建筑的全生命周期高科技化、黑科技化，同時包括帶來流量和經濟回報的商業(yè)場景。
來源：新京報
